Покупка квартиры через аккредитив или банковскую ячейку. Аккредитив или ячейка
Аккредитив и банковская ячейка при расчетах с недвижимостью
Приобретение квартиры – удовольствие дорогое, можно даже сказать самое дорогое в жизни рядового человека. Сумму в несколько миллионов вы долго копили или будете выплачивать банку пол жизни, и поэтому никто не хочет быть обманутым квартирными мошенниками при покупке. Безопасность в этом вопросе занимает первые позиции, и как раз о ней мы сегодня поговорим.
Самое рискованное мероприятие в покупке недвижимости – это стадия расчета с продавцом. Когда речь идет о крупной сумме наличных, любой почувствует лёгкую дрожь в коленях: а вдруг обманут? Вдруг возьмут деньги и не исполнят свою часть договора? Или того хуже – отберут заветный свёрток физической силой?
Именно поэтому мы рекомендуем использовать оплату через аккредитив или банковскую ячейку.
Большинство расчетов на вторичном рынке недвижимости происходит в наличном выражении. Продавцу хочется увидеть живые деньги, пересчитать их. Да и для покупателя порой выгоднее отразить в договоре купли-продажи заниженную стоимость, что можно провернуть только при расчете налом.
Есть и минусы: транспортировка крупных сумм небезопасна в принципе, а ввиду участившейся фальсификации дензнаков продавцу придется проверять купюры и платить за это комиссию.
Самая сложная формальность состоит в том, что официально переход права собственности происходит только после регистрации договора купли-продажи (а это 12 дней после подачи полного пакета в государственный орган, или 5 дней для ипотеки). Отсюда вопрос: когда передавать денежную сумму? Может ли продавец отозвать продажу, получив деньги?
Если вы отдадите деньги до регистрации, то продавец действительно может отказаться от операции, а если производить расчет после регистрации, то уже покупатель может «кинуть» предыдущего собственника. Во избежание подобных рисков идеальным вариантом является банковская ячейка.
Банковская ячейка – это своеобразный сейф, который используется для хранения денег, документов и прочих ценностей. Она резервируется обеими сторонами на тот самый опасный срок, чтобы продавец смог получить доступ к деньгам, если сделка осуществилась, или покупатель – если передачи права не произошло.
Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью производится на специальных условиях, которые обсуждаются в договоре. Как правило, ячейка визируется на 1 месяц. Покупатель отправляет деньги на ответственное хранение, а продавец получает к ним доступ только при предъявлении зарегистрированного документа о купле-продаже. Если вдруг сделка не прошла – вы просто забираете деньги по истечении срока визирования ячейки и ищите новую квартиру. Таким образом, обе стороны застрахованы от обмана.
В этой статье вы можете прочитать, как визируется банковская ячейка в Сбербанке при продаже квартиры, цены, сроки и адреса отделений, оборудованных сейфовой комнатой.
Что такое аккредитив при покупке квартиры?
Аккредитив используется для безналичной формы расчетов, выглядит как условное обязательство банка. То есть, банк хранит на счете деньги покупателя до того момента, как продавец предоставит документы, подтверждающие переход права.
В отличие от банковской ячейки, аккредитив имеет безналичную форму: здесь уже невозможны махинации со стоимостью квартиры, так как все суммы отражаются документально в договоре.
Плюсы аккредитивной формы:
- Безнал освобождает от необходимости проверки купюр;
- Договор аккредитива позволяет установить собственные правила, перечень документов и условия расчетов;
- Минимизация рисков для обеих сторон сделки;
- Контроль за операцией третьим лицом – банком, который несет ответственность за соблюдение пунктов договора;
- Продавец получит деньги только при предъявлении правильно оформленных и зарегистрированных документов;
- Изменения условий сделки происходят только по обоюдному согласию сторон;
- Деньги на сделку хранятся в надежном месте под суровой охраной банка;
- Покупатель избавляется от необходимости транспортировки крупных сумм;
- Гарантии возврата денег при условии, если сделка не состоялась;
- Аккредитив можно пролонгировать;
- Пор истечению срока аккредитива, деньги автоматически возвращаются на счет покупателя.
Схема расчетов с применением аккредитива:
1. Заключение договора между покупателем и продавцом о способе расчета через аккредитив;
2. Согласование с банком условий договора и порядка расчетов;
3. Покупатель открывает счет в банке (или использует имеющийся счет) и оформляет аккредитив;
4. Банк открывает аккредитив и передаёт оригинал договора продавцу;
5. Банк переводит деньги на счет продавца при предъявлении установленного договором пакета документов (желательно, чтобы счет был в том же банке, во избежание большой комиссии).
Рекомендуем открывать аккредитив в том банке, где у обеих сторон имеются счета: это не только упростит, но и ускорит расчеты.
Схема аккредитива может применяться не только в отношении недвижимости. Вы также можете использовать её при покупке дорогостоящих товаров, оборудования, автомобиля и пр. Банк, как заинтересованное лицо, всегда поможет вам в оформлении документов, проконсультирует по правовым вопросам, разъяснит платежные условия.
Что выгоднее – аккредитив или банковская ячейка?
С точки зрения безопасности, оба варианта приемлемы одинаково. Однако безналичная форма расчетов через аккредитив зачастую обходится дороже за счет высокой комиссии банка (до 5%), обязательства по налогообложению сделки и отсутствие возможности фиктивно занизить сумму сделки.
Банковская ячейка обходится гораздо дешевле: 1000-5000 рублей за 30 дней, при этом вы можете существенно сэкономить на налогах, отразив любую сумму в договоре купли продажи, ничем не рискуя.
banks.is
Банковская ячейка или аккредитив
В ранее размещенной статье >>>, был подробно разобран оптимальный с правовой точки зрения подход к покупке квартиры, а именно в части начальной стадии оформления сделки, заключающейся в проверке документов приобретаемого объекта на юридическую чистоту.
В настоящем же материале, мы постараемся детально разобраться с заключительным и не менее важным этапом сделки по отчуждению недвижимого имущества. Речь пойдет о способах расчета и выборе между банковской ячейкой и аккредитивом.
На сегодняшний день следует выделить самые эффективные и распространенные способы расчета, производимые сторонами по сделке купли-продажи в виде использования банковской ячейки и аккредитива.
Банковская ячейка
Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе – именно так официально называется статья 922 Гражданского кодекса, регулирующая использование сторонами по сделке купли продажи банковской ячейки при расчетах. Данная процедура также именуется сейфингом.
Принцип расчета с помощью банковской ячейки предельно прост. Так, стороны по договору, предусматривают в нем условие об использовании при расчетах банковской ячейки, после чего покупатель закладывает требуемую сумму в банковскую ячейку, на срок регистрации сделки, не превышающий как правило 30-ти дней. Далее, продавец, получив выписку из Росреестра о перерегистрации права собственности на покупателя, получает доступ к банковской ячейке и забирает деньги. Стоит отметить, что сведения Росреестра являются общедоступными, и получение выписки не составит труда для продавца.
Оформление услуг банка связанных с представлением банковской ячейки происходит с участием продавца и покупателя, банковского сотрудника и при наличии – юриста либо риэлтора. Банковская ячейка – самый распространенный способ расчета, и наиболее популярен, чем аккредитив, что в первую очередь объясняется отсутствием прямых безналичных перечислений. Стоимость услуг банка например в Москве, составляет 1000 руб. и выше
Аккредитив
Статьями 867-873 Гражданского кодекса урегулированы положения о банковском аккредитиве. Принцип расчета при аккредитиве, так же как и при сейфинге предельно доступен и понятен, и применяется сторонами сделки купли-продажи при их обоюдном согласии.
Однако, принципиальным отличием использования при расчетах аккредитива от банковской ячейки, является то, что перечисление денежных средств продавцу осуществляется банком и в безналичным порядке. При всем при этом, должны быть соблюдены договоренности сторонами по сделке купли-продажи и с банком, например о необходимости предоставления продавцом всех тех же документов о госрегистрации сделки, для того чтобы банк перечислил необходимую сумму на счет продавца.
Относительно стоимости услуг банка по аккредитиву, стоит отметить, что разница в цене не существенная, но все же выше чем использование банковской ячейки. В основном стоимость услуг по аккредитиву рассчитывается в процентом соотношении от перечисляемой суммы.
У перечисленных способов расчетов, есть свои плюсы и минусы, но тем не менее, использование одного из них, практически сводит к нулю возможность мошеннических действий, как со стороны продавца так и со стороны покупателя. При выборе способа расчета, необходимо учитывать в отдельности все индивидуальные обстоятельства каждой сделки купли-продажи недвижимости.
Юридическая компания «Миралс» оказывает всестороннюю, поддержку в оформлении сделок связанных с недвижимым имуществом. Мы поможем определиться с ответом банковская ячейка или аккредитив лучше использовать конкретно в Вашей ситуации. Обращайтесь к нам за правовой помощью!
Получить бесплатную консультацию юриста написавшего статью можно позвонив по номеру:
+79255467550
Вместе с этим рекомендуем почитать:
Статья на тему "Оформляем правильно покупку квартиры"Статья на тему "Продажа недвижимости в рассрочку. Страхуем риски"Статья на тему "Банковская ячейка в сделке с недвижимостью"
Смотреть Отзывы о работе Юридической компании "Миралс"
Наши контакты
mirals.ru
Выбираем способы оплаты: банковская ячейка или аккредитив?
При купле-продаже квартиры граждане, как правило, используют для расчетов аренду индивидуального банковского сейфа. Непосредственно до подписания договора купли-продажи продавец и покупатель заключают с выбранным ими банком договор аренды банковского сейфа, покупатель помещает в него наличные деньги за приобретаемую квартиру для последующего получения их продавцом. Самым важным условием такого договора является порядок доступа к сейфу продавца и покупателя, который, прежде всего, ставится в зависимость от наличия или отсутствия факта государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру: деньги получает продавец, если покупатель стал собственником квартиры, а если по каким-то причинам это не произошло, свои деньги обратно получает покупатель.
Популярность этого способа расчетов очень велика несмотря на целый ряд рисков, которые основываются на одном обстоятельстве — никто, кроме продавца и покупателя не знает о том что именно помещается в банковский сейф и при незаконном доступе к сейфу одной из сторон практически невозможно доказать состав содержимого сейфа. В этой связи ещё необходимо учесть, что очень часто в банковский сейф помещается сумма, намного превышающая цену продаваемой квартиры, указанную в договоре.
Кроме того, банк по договору аренды сейфа обеспечивает невозможность доступа к нему третьих лиц и, соответственно, обеспечивает доступ только арендаторов в соответствии с условиями договора аренды. Между тем доступ к сейфу сам по себе не свидетельствует о проведении расчета между сторонами в соответствии с договором купли-продажи квартиры, данная услуга банка вообще не является формой расчетов.
В условиях отсутствия у покупателя документа, безусловно свидетельствующего о получении продавцом денежных средств в определенном размере в соответствии с договором купли-продажи (например, расписка), покупатель практически лишен возможности доказать исполнение денежного обязательства в случае спора, несмотря на наличие договора аренды банковского сейфа с определенными условиями доступа и иных, связанных с эти договором, документов.
Кроме того, несоответствующий договору аренды фактический доступ к сейфу покупателя или продавца (например, до наступления срока регистрации права покупателя на квартиру) в связи с неточными формулировками условий доступа или нарушением банком условий доступа, также может повлечь крайне неблагоприятные последствия для одной из сторон.
Альтернативой договору аренды банковского сейфа является аккредитив. По своему значению это та же аренда сейфа, только деньги вместо банковской ячейки вносятся на специальный счет в банке с теми же условиями их получения продавцом или покупателем, что и в случае доступа к арендованному сейфу.
При расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика (покупателя квартиры) об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием, обязуется произвести платеж получателю средств (продавцу квартиры). Поскольку аккредитив является установленной законом одной из форм расчетов, её применение необходимо указать в договоре купли-продажи квартиры в качестве согласованного сторонами способа исполнения денежного обязательства, а до этого определиться с банком, предоставляющем такую услугу.
В заявлении на открытие аккредитива покупатель квартиры по предварительному согласованию с продавцом определяет какие документы продавец должен представить в банк для получения денежных средств, а также срок закрытия аккредитива, т.е. период времени по истечении которого при условии отсутствия оснований для выплаты денежных средств продавцу квартиры, деньги будут возвращены покупателю.
Различия между аккредитивом и банковской ячейкой состоят в том, что аккредитив безусловно предварительно гарантирует и впоследствии фиксирует выплату покупателем продавцу определенной денежной суммы по договору купли-продажи квартиры, а банковская ячейка, сохраняющая тайну перед третьими лицами содержимого ячейки, такими особенностями не обладает.
Если в отношениях по купле-продаже квартиры у продавца и покупателя отсутствует необходимость конфиденциальности при расчете за квартиру, то более безопасно для каждой стороны использовать аккредитивную форму расчета.
Оригинал статьи опубликован на МОЛНЕТРУ
lvt-estate.ru
