Разрабатываем все
дизайн-проекты с нуля
Учитываем пожелания клиента
на протяжении всего проекта
Не используем шаблоны
и типовые проекты
Если вы решились на капитальный ремонт квартиры, то вам точно понадобится дизайн-проект. Он поможет избежать досадных ошибок на стадии проведения строительных работ, избавит от незапланированных трат, сэкономит время и сделает процесс ремонта более быстрым и гладким.
Итак, в готовый дизайн-проект для капитального ремонта под ключ входят:
Чертежи и рабочая
документация для
ремонта
Представляет собой полное руководство по работе для ремонтной бригады, настоящий пошаговый план для проведения всех необходимых работ.
01.
План демонтажа и монтажа перегородок
02.
План разметки электрики: план освещения и выключателей, план розеток
03.
План расстановки сантехники
04.
Развертки стен и пола
Показать полный список чертежей
Планировочное
решение
Основа, на которой строится будущий дизайн интерьера и его декорирование.
01.
План зонирования помещения
02.
План расстановки мебели
03.
Обмерный план помещения
Ведомости
Это удобный шопинг-лист с полезными ссылками на магазины, где можно выгодно приобрести товары для проекта.
01.
Черновые материалы
02.
Отделочные материалы
03.
Сантехника
04.
Свет
05.
Мебель и декор
Товары со скидкой
Компания ReRooms предоставляет своим клиентам скидки до 30% от ведущих производителей, так как является дилером по всей номенклатуре товаров.
Это дает возможность заказать все необходимое по выгодной цене.
Смета на ремонт
Полная смета на ремонт с нуля со списком всех видов работ и черновых материалов, их объемов и расчетной цены. Она позволяет точно спланировать бюджет и избежать лишних расходов на разных этапах ремонта.
Проект мебели
Делаем проект мебели на заказ (кухни, шкафы, итд), которые вы можете рассчитать у сотен производителей
Получить образец дизайн-проекта
Отзывы наших клиентов в социальных сетях
В наших группах вы найдете выполненные дизайн-проекты с отзывами клиентов и ссылкой на их
профиль. Вы можете написать им лично и получить рекомендации о нас.
У нас уже более 500 положительных отзывов. Возможно, среди них есть ваши друзья.
Все отзывы о ReRooms
Стоимость на авторский дизайн-проект
Цена дизайн-проектов для капитального ремонта фиксированная, зависит не от метража, а от количества комнат.
Ниже вы можете ознакомиться со стоимостью дизайн-проектов.
Квартира-студия
14 990 руб
Заказать
1-к квартира
19 990 руб
Заказать
2-к квартира
24 990 руб
Заказать
3-к квартира
29 990 руб
Заказать
4-к квартира
34 990 руб
Заказать
5-к квартира
39 990 руб
Заказать
Дом, таунхаус
59 990 руб/этаж
Заказать
VR-очки в подарок при
Посмотрите дизайн своей будущей квартиры
в виртуальной реальности
3d панорама интерьера квартиры позволяет увидеть, как будет выглядеть пространство в готовом виде, понять и оценить все задумки дизайнера, особенности планировки. Надев VR-очки, вы отправитесь в виртуальный 3д тур по своему будущему дому, сможете показать его друзьям и близким. Воплощенный в жизнь проект выглядит практически идентично визуализированному.
Всего 20 дней и ваш дизайн-проект
капитального ремонта готов
Сделать капитальный ремонт в квартире или доме максимально легким и быстрым поможет готовый дизайн-проект. Это пошаговый план для строительной бригады, который позволит качественно отремонтировать каждый квадратный метр пространства. Разработка такого дизайн-проекта займет всего 20 дней, и в результате вы получите комплект, включающий чертежи и все необходимые технические документы для проведения капитального ремонта под ключ. Как это работает?
01
Прямо сейчас
Звонок менеджера
Уже сегодня наш специалист обсудит с вами этапы работы, выяснит мелкие нюансы, связанные с видом помещения (вторичка, новостройка), его типом (квартира, дом, таунхаус), количеством комнат и другими параметрами, и договорится о встрече.
02
Завтра
Выезд замерщика
На следующий день после оплаты аванса к вам приедет наш замерщик, осмотрит помещение, зафиксирует все размеры, выяснит ваши пожелания по стилю и функциональности будущего интерьера, чтобы учесть их в дальнейшей работе.
03
Через 3 дня
Планировочное решение
Через три дня мы подготовим для вас первичное планировочное решение интерьера, включающее обмерный план помещения, зонирование и план расстановки мебели. Оно позволит понять, как максимально эффективно использовать пространство, не нарушив правила эргономики. После ваших правок мы можем 2 раза бесплатно переделать планировку.
04
Через 5 дней
Чертежи капитального ремонта
Через пять дней мы предоставим технический проект, который содержит чертежи по монтажу и демонтажу перегородок, план сантехники и электрики. После ваших правок мы можем 1 раз бесплатно переделать чертеж.
05
Через 20 дней
Итоговый дизайн-проект
Через двадцать дней мы подготовим для вас полноценный дизайн-проект, в который будет входить 3D визуализация, рабочая документация и ведомость материалов. Он поможет не только рассчитать бюджет, но и определить порядок проведения ремонтных работ.
* — приведен срок разработки дизайн-проекта квартиры-студии.
Сроки разработки дизайн-проекта других помещений приведены в договоре-оферте
Получить образец дизайн-проекта
Авторский надзор
Мы также предлагаем авторский надзор за ходом ремонта
Выполненные работы
Мы выполнили более 5 000 дизайн-проектов в 22 разных стилях.
Выберите стиль и ознакомьтесь с нашими работами.
Смотреть работы
Модернизмболее 735 проектовСмотреть более 735 проектов
Смотреть работы
Скандинавскийболее 553 проектовСмотреть более 553 проектов
Смотреть работы
Современная классикаболее 465 проектовСмотреть более 465 проектов
Смотреть работы
Современныйболее 403 проектовСмотреть более 403 проектов
Смотреть работы
Контемпорариболее 248 проектовСмотреть более 248 проектов
Смотреть работы
Минимализмболее 230 проектовСмотреть более 230 проектов
Смотреть работы
Лофтболее 156 проектовСмотреть более 156 проектов
Смотреть работы
Эклектикаболее 122 проектовСмотреть более 122 проектов
Смотреть работы
Провансболее 94 проектовСмотреть более 94 проектов
Смотреть работы
Фьюжнболее 94 проектовСмотреть более 94 проектов
Смотреть работы
Классикаболее 83 проектовСмотреть более 83 проектов
Смотреть работы
Американская классикаболее 70 проектовСмотреть более 70 проектов
Смотреть работы
Этническийболее 36 проектовСмотреть более 36 проектов
Смотреть работы
Шведскийболее 35 проектовСмотреть более 35 проектов
Смотреть работы
Хай-текболее 33 проектовСмотреть более 33 проектов
Смотреть работы
Поп-артболее 33 проектовСмотреть более 33 проектов
Смотреть работы
Кантриболее 21 проектовСмотреть более 21 проектов
Смотреть работы
Эко-стильболее 20 проектовСмотреть более 20 проектов
Смотреть работы
Арт-декоболее 18 проектовСмотреть более 18 проектов
Смотреть работы
Средиземноморскийболее 8 проектовСмотреть более 8 проектов
Смотреть работы
Конструктивизмболее 8 проектовСмотреть более 8 проектов
Смотреть работы
Японскийболее 1 проектовСмотреть более 1 проектов
Загрузить еще стили
Наши дизайнеры учитывают ваши пожелания
к функциональности каждого помещения
Загрузить еще помещения
Капитальный ремонт в квартире или доме – это не просто выбор краски или обоев.
Это сложный строительный процесс, который требует определенных знаний. Прежде чем приступить к ремонтным работам, нужно составить четкое представление о том, как будет выглядеть ваша квартира или дом в конечном результате. Важно сразу продумать функционал, планировочное решение и разобраться со стилистической концепцией. Учесть все особенности жилплощади и сделать качественный ремонт под ключ поможет готовый дизайн-проект. Помимо визуализаций, он содержит чертежи и важную техническую документацию, необходимую для ремонтных работ.
Три аргумента, чтобы
заказать дизайн-проект
01
Понимание
Вы сразу будете представлять конечный результат ремонта и не упустите ничего важного.
Положиться на внутреннее чутье и опыт, конечно, можно, но, если вы не продумаете все заранее – придется исправлять ошибки на финишном этапе. А это чревато дополнительными тратами времени и денег. В готовом дизайн-проекте в зависимости от помещения будет сразу все учтено: планировочное решение, зонирование, предполагаемая расстановка мебели, будут указаны размеры и важные технические моменты.
Вы сразу сможете представить конечный результат ремонта, и не будете заниматься исправлением ошибок.
02
Прозрачность
Вы сможете донести свое видение готового интерьера до строителей на понятном им языке.
Готовый дизайн-проект поможет избежать недопонимания с рабочей бригадой. Это четкий пошаговый план, который является подробной инструкцией для мастеров. Он позволяет определить порядок проведения ремонтных работ и в случае необходимости решить спорные вопросы.
03
Экономия
Поможет сэкономить деньги, время и нервы, избавит от переделок.
Вам нужно сделать капитальный ремонт в нестандартной однушке новостройке, переделать угловую кухню в линейную или наоборот? Чертежи и планы требуют соблюдения максимальной точности. Имея на руках дизайн-проект, вы можете быть уверены, что результат оправдает ожидания. Наши дизайнеры помогут преобразить до неузнаваемости любое жилье: не только в новострое, но и типовую двушку в панельной девятиэтажке (33 кв м, 45 кв м, 50 кв м).
Отзывы наших клиентов
Смотреть
видеоотзыв
Смотреть
видеоотзыв
Смотреть
видеоотзыв
Смотреть
видеоотзыв
Смотреть
видеоотзыв
Смотреть
видеоотзыв
Смотреть
видеоотзыв
Смотреть
видеоотзыв
Когда человек покупает квартиру в новостройке, где кроме голых стен ничего нет, перед ним открывается миллион возможностей, как создать жилье своей мечты. Но любая такая возможность порой способна обернуться настоящим провалом и испортить весь интерьер. Неправильно подобранные цвета, неудачная планировка… «Косяки» поджидают на каждом этапе ремонта и впоследствии могут усложнить ежедневную рутину хозяев. Получилось ли у героев сегодняшнего материала самостоятельно сделать в своей трешке гармоничный интерьер? Узнаем у руководителя студии дизайна Dia Дмитрия Воюнкова, который разберет все его плюсы и минусы. А если вы тоже хотите, чтобы дизайн вашей квартиры оценил профессионал, присылайте фотографии на почту daa@onliner.
by.
Квартира, о которой пойдет речь, находится в ЖК «Променад», на улице Мястровской. Многоэтажка построена по китайскому проекту в 2017 году.
— Мы купили это жилье в апреле прошлого года. Знакомые продавали его, так как срочно переезжали по работе в другую страну. А я как раз мечтала о квартире именно в этом доме — здесь самый красивый вид из окна, а еще детский сад совсем рядом — у нас подрастает дочка, — вспоминает Полина. — До этого мы тоже жили в этом районе, на проспекте Победителей, но подумывали о расширении. Это стало особенно очевидно, когда мужа перевели на удаленку и втроем оказалось тесно.
Трешка площадью 82,6 кв. м досталась семье в черновом виде — те самые друзья так в нее и не заселились. Первое, чем занялись супруги, — это перепланировка. Благодаря ей удалось «выиграть» дополнительную гостевую комнату и рабочий кабинет — пусть и крохотный, в 3 «квадрата», зато отдельный. Тем не менее за счет стеклянных перегородок приступов клаустрофобии у сидящего внутри не возникает.
— К слову, квартира досталась нам не в идеальном состоянии: пришлось выравнивать стены, устранять проблемы со сливной трубой… После черновых работ начали устанавливать сантехнику, укладывать плитку и т. д.
Параллельно Полина продумывала, как именно будет выглядеть их жилье.
— Я взяла альбом дочери и цветные карандаши и начала отрисовывать каждое помещение. Человек я творческий, работаю дизайнером детской одежды. Но меня привлекает и создание интерьеров, я подписана на многих блогеров, архитекторов, так что многие фишечки я подсматривала у них. Ну а главным источником вдохновения, как ни странно, стала молодость 90-х, проведенная среди горок, ковров и хрусталя. Я понимала, что в моей квартире, наоборот, должно быть много воздуха и света.
Не обошлось, конечно, и без скандинавского минимализма. Когда наши герои отдыхали в Швеции, а потом в Норвегии, им понравился этот стиль.
— Я хотела, чтобы палитра состояла из четырех основных цветов.
Серый — чтобы визуально расширял пространство, белый — чтобы отражал остальные. Насыщенный изумрудный я решила использовать в качестве акцента, а еще добавить немного черных элементов — светильники, сантехнику, дверные ручки. Сейчас это тренд.
По словам девушки, планировалось, что ремонт продлится всего полтора месяца, но он растянулся на три с половиной.
— Многие материалы, например обои, кухонные фасады и их начинку, мы заказывали из-за границы. И как раз попали на время, когда были проблемы с их поставками. Плюс в Беларуси была нехватка дерева, так что нам приходилось долго ждать.
Почти вся мебель в этой трешке сделана на заказ. Эскизы тоже рисовала хозяйка.
— Даже если мы находили какую-нибудь интересную вещь, все равно просили что-то изменить, чтобы она вписалась в наш интерьер. Например, зеленый диван в гостиной. Мы увидели его в магазине. Сразу бросился в глаза его минус — он был монолитным, без ножек, а у нас все должно быть таким легким и воздушным.
Да и хотелось, чтобы робот-пылесос мог под ним проезжать. Поэтому пришлось доплачивать, чтобы его доработали под нас.
Пожалуй, одно из самых интересных мест в квартире — это детская. Обычно таким комнатам уделяется меньше внимания (ребенок вырастает, снова приходится делать ремонт), поэтому они получаются довольно однообразными. Но в этом случае все не так. Благодаря ярко-розовому встроенному шкафу, милой кроватке и панно на стене с уникальным рисунком детская смотрится ярко и нестандартно.
— В целом мы довольны тем, что у нас вышло — получился достаточно функциональный и продуманный интерьер. Здесь много мест для хранения (это я как барахольщик со стажем говорю). Даже удобный доступ к пылесосам организовали! Единственное, что нуждается в переосмыслении, — это гостевая спальня: над ней мы особо не работали, поскольку в перспективе планировали трансформировать во вторую детскую.
Сейчас трешка выставлена на продажу, так как семья планирует переехать за город.Цена объекта — $207 000 по курсу.
— Ищем покупателя, который оценит этот интерьер по достоинству. Мы вложили в него много сил и любви, все сами придумывали и контролировали все этапы ремонта.
— Видно, что этот интерьер делали люди со вкусом. Он выглядит гармонично и стильно. Нравится, что благодаря цветовым акцентам все собирается в единую композицию. Например, диван и шторы в гостиной, пуфик в коридоре, входная дверь — все они изумрудного оттенка. Даже тостер и чайник хозяева подобрали в схожих зеленых тонах. Такое внимание к деталям подкупает, — говорит Дмитрий Воюнков, руководитель студии дизайна Dia.
— Владельцы квартиры использовали довольно простые, но вместе с тем актуальные дизайнерские приемы: преобладание серого цвета в отделке, белые двери и плинтусы, черные детали, много дерева. Все вместе смотрится здорово.
— Можно похвалить ребят за то, что они смогли выжать максимум из имеющихся квадратных метров и выделить три самостоятельные комнаты.
Еще и нашли место для отдельного кабинета. Также я обратил внимание на то, что в гостиной они сделали нишу и поместили туда телевизор — на такое решится не каждый, а смотрится это неплохо. Даже относительно длинный коридор здесь не вызывает чувства раздражения. Так что перепланировка однозначно удачная.
— Детская привлекает внимание активными принтами на стене, розовой мебелью… Но при всей своей насыщенности она не выбивается из общей концепции.
— Даже на фотографиях видны неудачные стыки обоев. Думаю, в жизни они тоже заметны и кого-то могут смутить. На мой взгляд, в таком стильном интерьере так и просится декоративная штукатурка или хотя бы просто покраска стен.
— Я бы рекомендовал покрасить все отопительные приборы в черный цвет — это не очень дорого, но добавило бы изюминку. Также в гостиной я бы делал на потолке светящиеся линии, а не точечные светильники (это прием из 90-х, который уже устарел).
Сомнение вызывает и ТВ-зона. Комод с открытыми полками как будто не из этой истории. Я бы выбрал вариант ниже, шире, с закрытыми фасадами. А прямо за телевизором предусмотрел бы панель с подсветкой, чтобы собрать композицию воедино.
Ну а гостевая спальня действительно выпадает из общей стилистики. Я бы заменил диван и, может, подумал над каким-нибудь декором.
— В пересчете на квадратный метр получается около $2500. Это достаточно высокий ценник. Возможно, играет роль расположение, потому что ремонт не выглядит таким уж дорогим: ламинат на полу, простые двери, мебель из ДСП… Зато он может привлечь потенциального покупателя именно своей практичностью и универсальностью. Человеку не нужно будет переделывать все под себя.
— Это стильный продуманный интерьер. При его создании использовались простые, но в то же время актуальные приемы, за счет чего он хорошо смотрится. Подобные дизайны часто можно встретить в европейских квартирах — их делают сами застройщики.
Они довольно универсальные, поэтому их легко продать, — заключил Дмитрий Воюнков.
Пицца Domino’s Ветчина и грибы (классика, большая)
35 отзывов
Шампиньоны, Ветчина, Сыр моцарелла, Томатный соус Domino’s; вес 935 г
Купить
Выбор покупателей
Onlíner рекомендует
Смарт-приставка Xiaomi Mi Box S (международная версия)
115 отзывов
USB, Smart TV, Wi-Fi, 4K, поддержка HDR
Купить
Выбор покупателей
Onlíner рекомендует
Пылесос Deerma DX700
113 отзывов
вертикальный 2-в-1, сеть, потребление: 600 Вт, без регулировки мощности, шум 75 дБ
Купить
Узнать подробнее
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. [email protected]
Инструменты финансового моделирования недвижимости
599,00 $ – 699,00 $
—
5 SKU 3 9:0003 Категория: Многоквартирные / Квартиры
Инструмент анализа электронных таблиц на основе Excel для приобретения существующей квартиры/многоквартирного арендного дома.
Позволяет моделировать ремонт отдельных квартир при продолжении эксплуатации здания, выявляя и выделяя получение дохода и экономию средств в результате программы улучшения отдельных квартир.
Подход со смешанными средними значениями используется для моделирования профилей доходов и расходов как до, так и после ремонта. Другими словами, несмотря на то, что есть вкладка ввода арендной платы, модель не включает в себя пролонгацию и ремонт конкретных единиц — она аппроксимирует неизвестную последовательность переносов единиц, используя средний бюджет обновления единиц и вышеупомянутый смешанный средний доход и значения расходов.
Модель месячного характера, и это 100% разблокированный файл Excel с полностью прозрачными формулами, которые можно дополнительно настроить в соответствии с особенностями ваших транзакций.
Удобные функцииМодель поддерживает следующее:
Вкладки модели
0 Обзор модели и инструкции
1 Задняя часть модели оболочки
2 Руловые входы
3 Посложений
2424242424242424242424242. Структура 9002. 2424242424242424242424242. Структура 242424242424242424242424242. Структура 2424242424242424242. СРЕДЕЙНА 242424242424242.Shried СРЕДЕЙСТВА ДЛЯ СТРУКТИРОВАНИЯ. Входные данные о движении денежных средств
6 Входные данные о движении денежных средств за год
7 Сроки ремонта Приложение
8 Структура совместного предприятия. Приложение
14 Постоянный кредит Ежемесячный график амортизации Приложение
11 лет (с возможностью расширения)
Отчеты В модель включены отчеты, готовые к печати.
См. ссылку Образцы отчетов выше.
Лицензии продаются по количеству пользователей
Цены на многопользовательскую подписку доступны здесь
Руководство по андеррайтингу Tactica Multifamily Redevelopment служит трем целям:
Учебное пособие — Коллекция сообщений в блогах, изображений, видео и ссылок для пользователей, использующих режим Tactica Redevelopment Mode l. Объясняется каждый аспект модели, и по ним можно легко ориентироваться с помощью оглавления с гиперссылками ниже.
Предварительный просмотр .
Для тех, кто нуждается в шаблоне андеррайтинга для многоквартирных домов, в этом сообщении блога подробно описан инструмент, и вы сможете определить, подходит ли он для вашего бизнеса.
Знания — Независимо от вашего интереса к инструменту андеррайтинга, эта статья даст вам представление о том, как следует андеррайтинг и анализ капитального ремонта.
Модель реконструкции СодержаниеRedevelopment Primer
Pre-Analysis
Investment Summary
Renovation Inputs
Renovation Summary
CAPEX Plan
Налоги на недвижимость
Финансы
Сводка по доходам
Refi Debt
IRR Sources
Partnership Distributions
Excel Resources
Unlike the value-add стратегии , которая является более «линейной» с точки зрения андеррайтинга, этот инструмент позволит инвесторам получить гораздо более подробную информацию о своих предположениях о реабилитации.
При желании пользователи могут контролировать реабилитационный центр вплоть до отдельного подразделения (хотя такой уровень детализации не обязателен).
Цель этой записи в блоге — показать вам, как организовать ваши предположения о ремонте, чтобы точно отразить ваш бизнес-план. Tactica определяет возможности «перепланировки» как недвижимость, которая :
физически или с точки зрения занятости
не имеет права на финансирование агентства или банка из-за состояния жилого комплекса
Необходимость крупных капиталовложений для внутренней отделки помещений, помещений общего пользования и экстерьера
В основном, когда вы хотите завладеть имуществом, отремонтировать и стабилизировать его как можно быстрее с намерением продать или рефинансировать по стабилизация , следующие шаги идеально подходят для анализа вашей недвижимости.
Вы можете узнать, как Tactica различает бизнес-планы реконструкции и повышения стоимости .
Требования к предварительному анализу Включить макросыКогда рабочая книга откроется, Excel предложит вам с желтой полосой предупреждения в верхней части экрана «Включить макросы». Нажмите « Включить контент ».
Если вы не видите эту всплывающую панель, выполните следующие действия:
Файл > Параметры > Центр управления безопасностью > Настройки центра управления безопасностью > Параметры макросов > Включить макросы
Нажмите «ОК». Сохраните книгу на своем компьютере, а затем закройте ее . После повторного открытия макросы будут работать.
Включить итерационные вычисления Первое, что вам нужно сделать, это включить «Итеративные вычисления».
Для этого перейдите по адресу:
Для пользователей ПК
Файл > Параметры > Формулы > Включить итерационные вычисления (установите флажок)
Для пользователей MacBook
Я считаю этот учебник YouTube наиболее интуитивно понятным для пользователей Mac, если вам нужна помощь в выполнении итерационных вычислений.
Чтобы узнать больше об итерационных вычислениях и о том, почему они необходимы, уделите две минуты чтению актуальности циклических ссылок в формах разработки.
Видеоруководство по предварительному анализу Ячейки вводаВо всех инструментах Tactica вы несете ответственность за все коричневые текстовые ячейки . Черный текст содержит формулы, которые не следует перезаписывать.
Инвестиционная сводка Эта вкладка служит двум важным целям.
Именно здесь вы делаете большинство своих предположений, а также служит информационной панелью, которую можно распечатать и отправить по электронной почте партнерам и инвесторам. Панель инструментов будет отображать и суммировать различные другие компоненты, находящиеся на разных вкладках. Есть надежда, что, потратив пять минут на эту вкладку, вы сможете сформулировать четкое представление об инвестиционной жизнеспособности конкретного многоквартирного дома.
Начните с ввода всех общих сведений о свойствах. Примерно половина ячеек в этом разделе будет заполнена данными, введенными на других вкладках.
Изображение объектаСюда можно импортировать изображение объекта или карту его расположения. Это довольно очевидно.
Сводная информация о наборе единиц измерения Эта круговая диаграмма представляет собой простую сводную информацию о составе квартир в многоквартирном доме.
Эта диаграмма будет автоматически обновляться при заполнении вкладки «Ремонтные входы».
Для вашего финансирования в «Год 0» вам нужно будет ввести условия вашего промежуточного/строительного кредита или банковского кредита/агентского кредита только под проценты. Вы можете выбрать, будут ли кредитные поступления рассчитываться только с использованием цены покупки (LTV) или цены покупки плюс затраты на строительство (LTC).
Примечание: Хотя модель не учитывает долг с плавающей процентной ставкой, если вы получили котировку долга с плавающей процентной ставкой с пределом процентной ставки , вы могли бы гарантировать процентную ставку по максимальной сумме ограниченной процентной ставки. .
Я подробно объясняю допущение «Начисление процентов» и «Резерв процентов» в учебном пособии «План капитальных затрат» .
После завершения ремонта модель ожидает от вас рефинансирования, отказа от финансирования «Нулевого года» и получения кредита агентства или банка. «LTV» кредита и ячейки «Сумма кредита» выше будут определяться вашими данными в разделе рефинансирования, которого я коснусь в ближайшее время.
Резюме арендной платы и плана ремонтаВкладка «Reno Inputs» также содержит эти диаграммы. Данные по реконструкции обобщаются на высоком уровне, чтобы дать вам общее представление о том, как, по прогнозам, будут реализованы потенциальные усилия по репозиционированию.
Метрики на уровне проекта В этом разделе, возможно, находятся два наиболее важных переключателя анализа — цена покупки и период удержания инвестиций. В режиме реального времени вы можете видеть, как изменение цены влияет на различные показатели ценообразования, в первую очередь на стабилизированную « Доходность по себестоимости », выделено синим цветом (Стабилизированный NOI / Цена + Затраты на строительство).
Модель рассчитывает различные ставки капитализации, включая стабилизированную ставку капитализации после ремонта. Вы можете выбрать из выпадающего списка, какие ставки капитализации вы хотите отображать.
Метрики рефинансирования
В этом разделе вы делаете четыре допущения о рефинансировании:
Ставка капитализации, которую вы прогнозируете при рефинансировании.
LTV кредита на рефинансирование.
Месяц рефинансирования
Плата за рефинансирование/репозицию (если используется)
У вас есть возможность изменить месяц рефинансирования, однако он должен быть не более 36 месяцев для соответствия анализу реновации.
Модель рассчитает оценку при рефинансировании, общую выручку от рефинансирования и то, сколько капитала инвестора осталось в проекте после рефинансирования.
Важное примечание . IRR является показателем, чувствительным ко времени, и предполагает, что выручка от рефинансирования выплачивается инвесторам в конце расчетного года. Например, если вы рефинансируете в 25-м месяце, модель предполагает, что вы выплачиваете выручку инвесторам в конце 3-го года (или через 11 месяцев). Это та же самая логика, которую я использую в модели многоквартирного развития и обеспечивает консервативный учет денежных потоков рефинансирования .
Если вы взимаете «комиссию за репозицию», вы также можете ввести эту информацию (в процентах от общей суммы кредитных поступлений).
Источники и использование В этом разделе обобщаются все затраты, которые будут препятствовать инвестиционной возможности, и то, как она будет финансироваться (за счет заемных и собственных средств). Есть две ячейки, посвященные «Другим расходам», в которые вы можете ввести дополнительные расходы (должны быть введены как отрицательные).
Ваш выбор для «Резерв процентов» в разделе «Финансирование» определит, будут ли проценты по строительству учитываться в источниках и использовании. Выше это 0 долларов, потому что я выбрал «Нет» для предположения «Процентный резерв».
Предположения «Депозитные расходы и затраты на закрытие» и «Плата за приобретение» сделаны справа, вне поля зрения рамки приборной панели:
Остаточные предположенияРезюме остаточных допущений.
Важным аспектом любого проекта в сфере недвижимости является оценка остаточной стоимости продажи. Эти данные обобщены здесь. Вы сможете увидеть метрики ценообразования реверсии вместе с удорожание , произошедшее за период удержания. Цена конечной продажи определяется остаточной ставкой капитализации, которая представляет собой ручной ввод, который вы сделаете справа:
.
Вы должны ввести ставку остаточной капитализации сегодня и ее ожидаемое годовое увеличение. В этом примере, если вы считаете, что ставка рыночной капитализации составляет 5,25% и будет расти на 0,10% ежегодно, через десять лет остаточная ставка капитализации составит 6,25% (5,25% + 0,10%*10).
Вы можете узнать больше о нашей методологии расчета остаточной выручки от продажи .
Вы также будете нести ответственность за ввод брокерской комиссии и других расходов на закрытие (в процентах от продажной цены). Если вы синдицируете акции и взимаете остаточную комиссию за продажу, вы также должны указать эту сумму в его разделе.
Выплата кредита, стоимость продажи и остаточная комиссия за продажу суммируются как отрицательные числа, а общая выручка от продажи суммируется внизу.
Возврат по партнерству Наконец, модель создания добавленной стоимости имеет пять встроенных партнерских структур.
Вы можете выбрать, какой из них вы хотите использовать, из раскрывающегося списка, и модель будет суммировать показатели возврата инвестиций как GP, так и LP. Важно отметить, что IRR GP и мультипликатор собственного капитала не включают доход от управления активами, сборы за приобретение или остаточные сборы за продажу. Все партнерские модели распределения привязаны к периоду холда, установленному на этой вкладке. Хотя у вас есть возможность изменить период удержания для каждого сценария, важно сделать ссылку на эту вкладку, чтобы графики были точными. В этом вам поможет проверка ошибок.
Я бы также рекомендовал проверить, как максимизировать инструмент анализа поиска цели Excel . Понимание Поиск цели и раскрытие его потенциала на этой вкладке может помочь вам открыть решения, которые могли быть замечены, и в конечном итоге дать вам идеи для убеждения инвесторов, кредиторов или переговоров с продавцом.
Затраты на реконструкцию У меня есть две записи в блоге, которые проведут вас через вкладку «Затраты на реконструкцию» финансовой модели.
Для более детального анализа (оптимально для недвижимости до 50 квартир) вы хотите спланировать реконструкцию по отдельным квартирам или сгруппировать похожие планы этажей.
Планирование инвестиционной стратегии изменения позиционирования многоквартирного дома
Анализ дает две разные идеи о том, как заполнить вводные данные.
Крупные объектыЯ также написал обучающую статью для крупных объектов, в которой кратко рассказывается, как провести ремонт сотен квартир, и даю вам представление о том, как быстро вводить информацию.
Планирование репозиционирования многоквартирного дома из более чем 100 квартир
В этом блоге приводится пример того, как можно быстро оформить страховку без ущерба для точности с помощью функции «Проверка ошибок» .
Бонус: Если у вас когда-либо будет возможность добавить больше квартир в общую зону или объединить меньшие единицы, чтобы повторно сдать их в аренду в одну большую единицу , ознакомьтесь со статьями, на которые есть гиперссылки.
Они будут касаться Модели Редевелопмента ближе к концу каждой статьи.
На этой вкладке не нужно делать никаких предположений, это просто хороший обзор вашего ремонта. В нем подробно описаны показатели аренды, сроки ремонта, прогнозы вакансий, прогнозы рентабельности затрат, основные денежные потоки и сводка капитальных затрат.
План капитальных затратКалендарь налогов на имущество может различаться в зависимости от штата. Это нормально, потому что, помимо небольших нюансов в разных налоговых юрисдикциях, есть две важные вещи, которые вы должны учитывать как инвестор.
Насколько высок риск повторной оценки?
В каком году эта переоценка риска появится в проформе?
Существует процедура, которой вы должны следовать при страховании налога на имущество, и у меня есть отдельная статья, которая служит руководством по страхованию налога на многоквартирное имущество .
Я также посвятил статью правильному андеррайтингу в случаях, когда календарь налога на недвижимость не совпадает идеально с предварительным календарем инвестиций. Время продажи может повлиять на то, как вы подпишете проформу налога на имущество. Для штатов, которые имеют несколько налоговых платежей в течение года, крайне важно понимает, что такое «ошеломляющий», и как его использовать для точного отображения налоговых рисков на недвижимость.
ФинансыНа этой вкладке вы будете делать предположения для других статей доходов и расходов. Эта вкладка разбита на три части:
Исторические финансовые показатели
Проформа предположений
Проформа денежных потоков
На этой вкладке вы будете вводить исторические данные о прибылях и убытках от собственности (P&L).
Опять же, все коричневые и оранжевые (для отрицательных чисел) являются вашей ответственностью.
Надеюсь, вам предоставили текущие финансовые показатели Trailing 12 Month (T12) с разбивкой по месяцам и финансовую информацию за предыдущие два года. Если это не так , вы можете скрыть или удалить ненужные столбцы. Например, если бы не было доступной операционной информации за 2017 год, я бы, скорее всего, просто скрыл этот столбец, чтобы он меня не отвлекал.
Заголовок Trailing Three (T3) окрашен в розовый цвет, поэтому вы знаете, что нужно вводить данные только за три месяца. Вы можете сделать «T6», «T2» или любую другую точку зрения, которую вы предпочитаете. Просто убедитесь, что вы обновляете заголовок и вводите данные за соответствующие месяцы. Над столбцом «T3/T12» есть ячейка «Коэффициент умножения». Если вы введете «T3», модель будет знать, что нужно умножить на 4, чтобы перевести данные в годовой вид. Если бы вы ушли с T6, модель знала бы, что нужно умножить на 2.
Если вам 9 лет0023 андеррайтинг предварительно стабилизированного проекта, процесс будет немного отличаться
.
Это коричневая ячейка, поскольку технически ее можно перезаписать. Однако у ячейки есть формула.
Вы можете удалить любые ненужные строки. Я просто скрываю их, но удаление их совершенно нормально и не повлияет отрицательно на какие-либо вычисления.
После того, как вы наберете исторические данные, вы увидите годовую разбивку T3/T12 несколькими способами. Многие инвесторы любят разбивать позиции на единицу. Я один из них. Полезно рассматривать статьи дохода как % от GPR. Рассмотрение статей расходов в процентах от EGI является обычным явлением, особенно для платы за управление.
Зеленые столбцы показывают исторические тенденции по годам. Исторический EGI был повсюду, что привело к резким колебаниям NOI.
Проформа предположенийТеперь пришло время ввести ваши проформы предположений. Начнем с Года 1 (FY1).
Для каждой позиции модель допускает три варианта допущения андеррайтинга.
Вы можете сделать свое предположение по:
Столбец 1: Увеличение/уменьшение в % по сравнению с последней исторической суммой ( Сумма T3/T12 в данном случае )
Столбец 3: На единицу
Серые ячейки означают, что вам не нужно ничего делать . Эти предположения вытекают из другой вкладки. Предположения для:
Валовая потенциальная рента
Proforma roud-value-add
Концессии
Потеря вакансий (Общая)
Потеря вакансий (ремонт)
. Информация протекает на вход «Reno». То же самое с налогами на недвижимость в операционных расходах.
Примечание: Коммунальные услуги могут быть сгруппированы в одну строку или разбиты по отдельности (вода, газ, электричество и т. д.). Это ваш вызов.
Год 2 Допущения
Опять же, вы можете сделать предположения по:
Столбец 1 : Увеличение/уменьшение в % по сравнению с Суммами за 1 финансовый год
Столбец 2: В % GPR для доходов и в % EGI для расходов
Столбец 3: На единицу
Мои предположения аналогичны тем, которые я сделал в прогнозе на 1 год (FY1).
Резервы по-прежнему будут составлять 300 долларов на единицу продукции в год.
Примечание: Excel будет читать предположения слева направо. Посмотрите на предположения об административных расходах. Если я ввел:
Excel будет использовать рост на 3% по сравнению с 1 финансовым годом и игнорировать 25% и 110 000 долларов. Для ясности убедитесь, что вы ввели только одно предположение для каждой позиции (за исключением серых ячеек, которые рассчитываются автоматически).
После 2 ФГ допущение по 3-11 годам станет гораздо менее гибким. Каждая позиция, за исключением «Потеря вакансий», «Безнадежная задолженность» и «Плата за управление», производится в виде процентного увеличения (или уменьшения) по сравнению с предыдущим годом. Допущения о вакансиях и безнадежных долгах представляют собой процент от GPR. Плата за управление будет составлять процент от EGI. Такой подход отмечен в модели, чтобы вы не забыли.
В конце концов, вы вводите все предположения; вы можете взглянуть на денежные потоки справа:
Сводка возвратовСводка возвратов посвящена анализу чисел и расчету показателей возврата . Эта вкладка содержит сводку:
Максимальные ставки (historical, proforma, and tax-adjusted)
All Cash IRRs
Leveraged IRRs
Equity Multiples
All Cash Returns
Cash on Cash Returns
Коэффициенты внутренней доходности и собственного капитала рассчитываются для различных периодов владения. Например, 7-летнее удержание даст IRR с кредитным плечом в размере 16,69%.
10-летнее удержание даст IRR с кредитным плечом в размере 15,65%.
IRR All Cash и All Cash Returns являются общими показателями для анализа, поскольку они показывают, как выглядели бы инвестиции, если бы вы не использовали заемные средства. Крайне важно сравнить показатели «Заемные средства» и «Все денежные средства», чтобы убедиться, что задолженность увеличивается и повышает вашу доходность. Во многих случаях сделки имеют чрезмерное кредитное плечо и не обеспечивают значительного увеличения прибыли, но экспоненциально увеличивают риск.
Ремонт и заменаНесколько замечаний для инвесторов, занимающихся ремонтом и перепродажей. Если предполагаемая продажа происходит в течение года, который «будет» рефинансироваться (обычно это 2-й или 3-й год), вы должны убедиться, что рефинансирование имеет место:
В противном случае годовой платеж по обслуживанию долга будет немного меньше в течение года продажи.
После того, как вы выведете рефи из области удержания инвестиций, модель будет знать, что нужно использовать промежуточный кредит только для процентов до продажи.
На этой вкладке необходимо сделать одно предположение.
Управление активами: Если вы планируете взимать плату за управление активами (в процентах от EGI), вы делаете это предположение здесь.
Эта вкладка носит более визуальный характер, и именно на нее я провожу много времени, пытаясь понять, имеет ли сделка смысл или нет. Если вы загрузили бесплатный шаблон многоквартирного дома , презентация на этой вкладке идентична вкладке «Оценка».
Рефи ДолгНа вкладке «Долг» находится таблица амортизации нового кредита при рефинансировании. Эта вкладка не требует от вас каких-либо действий.
Источники ВНДIRR является распространенным показателем доходности для инвесторов, позволяющим оценить потенциал инвестиционной возможности. Многие не понимают, что IRR скомпрометирован из пяти источников:
Первоначальное восстановление инвестиций
Год 1 Денежный поток
Денежный поток увеличивается год по сравнению с годом
.
Оценка
Уменьшение основного долга
Модель добавленной стоимости Tactica измеряет распределение каждого источника. Чем больше сделок вы заключаете, тем лучше вы будете чувствовать корреляцию риск/прибыль с распределением IRR.
Ознакомьтесь со статьей IRR For Real Estate Development , , чтобы лучше понять, как работает IRR и как вы должны рассматривать его для своих инвестиций. Хотя статья написана для теоретического проекта развития, будут применяться очень похожие концепции, поскольку и развитие, и перепланировка имеют компонент рефинансирования.
Партнерские распределения Excel Resources Сводные издания AS aventates продолжаются, что будет реализовано. новые грани. Если вы приобретете Redevelopment Model , я всегда буду информировать вас по электронной почте, когда будут выпущены новые версии.
Если вы когда-нибудь запутались в чем-то, я бы порекомендовал сначала проверить здесь, чтобы увидеть, можно ли разрешить ваши сомнения.
Если вы ищете новую финансовую модель, но не готовы брать на себя финансовые обязательства, я бы порекомендовал ознакомиться с нашим бесплатным шаблоном андеррайтинга для многоквартирных домов . Он обладает многими теми же возможностями, что и платные инструменты Tactica, и даст вам хорошее представление о платных инструментах. Вы можете зарегистрироваться ниже, чтобы получить бесплатную версию.
Добро пожаловать в блогЯ Айк, владелец Tactica RES™. Если вы хотите улучшить процессы анализа многоквартирных домов, вы обратились по адресу.
Финансовое моделирование, реконструкция многоквартирного домаАйк Хоффман
Цена объекта — $207 000 по курсу.